危老重建容積獎勵上限解析
在開發實務上，一棟建築物最終能蓋多大，並不只看單一法規的獎勵，而是多種「容積來源」疊加的結果。
您提到的「50% + 20%」組合，通常出現在都市更新案中，這代表該案不僅拿滿了都更法定的獎勵，還透過其他手段額外增加了容積。
1. 50%：都更獎勵的天花板 (上限)
根據《都市更新建築容積獎勵辦法》，政府為了鼓勵都更，會針對綠建築、智慧建築、耐震設計、捐贈公益設施等項目給予獎勵。
一般限制： 這些獎勵項目的總和，最高不能超過基準容積的 50%。
性質： 這是「爭取」來的，只要符合條件，政府就免費送給你。
2. 20%：容積移轉 (額外買賣)
「容積移轉」與都更獎勵是不同的路徑。它是將「其他地方沒用掉的容積」移到這個基地來。
來源： 通常是建商去購買「古蹟保存區」或「公共設施保留地」（如尚未開闢的道路、公園用地），將這些土地捐給政府後，換取容積移入本基地。
上限： 在大部分縣市（如台北市、新北市），容積移轉的上限通常是基準容積的 30% 或 40%。
為什麼是 20%？ 雖然上限是 30%~40%，但建商會考量成本效益、基地承載力或都市設計審議的結果，實務上常出現移轉 20% 的情況。
3. 加總結果：1.5 + 0.2 = 1.7 倍
當這兩者結合時，計算公式如下：
總容積 = 基準容積 $\times$ (1 + 50% 都更獎勵 + 20% 容積移轉) = 170% 基準容積
這就是為什麼有些都更案看起來可以蓋得非常高，因為它把「法規獎勵」跟「花錢買來的容積」全部疊加在一起了。
為什麼「危老」很難看到 70% 的加總？
雖然危老也可以辦理容積移轉，但有幾個實務上的落差：
危老獎勵上限較低： 危老本身上限僅 40%。
基地規模限制： 危老通常基地較小，若要再移入 30% 的容積，往往會受到「建蔽率」或「高度限制（天際線、陰影影線）」的物理限制，導致看得到、吃不到。
審議限制： 許多縣市規定，若同時申請危老獎勵與容積移轉，總上限仍會受到嚴格管控（例如合計不得超過 50% 或 60%）。
總結
您看到的 70% 組合，最合理的解釋是：
50%：拿滿了《都更條例》的一般上限。
20%：另外透過《都市計畫容積移轉實施辦法》買進了 20% 的容積。
這種做法在大型建商開發百坪、千坪以上的都更案時非常常見。
留言
張貼留言