成本法不動產估價不含增值額

在不動產估價的「成本法」程序中，核心邏輯是「重新建造該建物所需的成本，扣除折舊後再加上土地價值」。以下為您整理成本法（以房地為對象）的標準作業程序與不納入的原因：

成本法估價作業程序

根據《不動產估價技術規則》，成本法的基本程序如下：

1. 估計基地權利價值：確定土地部分的價值（通常以比較法或收益法求得）。

2. 估計建物總成本：計算重新營造或施工所需的成本，即重置成本（Replacement Cost）或重建成本。

3. 估計累積折舊額：考量建物因時間經過所產生的物理、功能或經濟性減損。

4. 計算建物現值：建物總成本 - 累積折舊額 = 建物現值。

5. 推算不動產價格：將基地權利價值與建物現值相加，即得到成本價格。

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為何「估計增值額」不納入？

• 成本法本質：成本法是從「供給面」思考，著重於投入的各項成本與耗損。

• 增值額的定義：增值額通常是指不動產隨市場波動、環境開發或供需關係產生的溢價，這屬於「收益面」或「市場面」的考量（較接近收益法或比較法）。

• 折舊 vs 增值：成本法中僅會處理價值的減損（折舊），而不會在成本計算過程中去「預估增值」，因為這會違背成本法以累積成本為基準的初衷。